알차고 배울 게 많은 책이다 !!
생초보보다 실제 투자자에게 일독을 권하고 싶다
그리고 결론은 쌍문, 응암, 화곡, 광명 인듯?
부동산 수익률을 결정하는 요인
공실 없이 임차, 임대료 연체가 없어야, 인테리어, 대출비용, 부동산 중개수수료, 세금 등
부동산 중개 수수료는 누가 부담할 것인가
1. 월세 계약 체결 후 정상적으로 만기를 채우고 나가는 경우
- 새로운 임차인과 계약시 임대인이 중개사무소에 지불
- 원칙적으로는 계약시에 지불해야하나 관행적으로는 잔금이 지급된 다음에 준다
2. 월세 계약 만료 전 임차인 사정으로 나가는 경우
- 대신할 새로운 임차인을 구하고 나가야하며, 새로운 임차인을 구하고 짐을 빼야 임대인이 보증금을 돌려준다 (상가에서 많이 발생)
- 새로운 임차인과 계약시까지 임대인은 중개수수료 지불을 미룬다고 한다
3. 임대인 사정으로 내보내야 하는 경우
- 임차인이 부담해야하는 이사비용+현재 계약한 수준의 중개 수수료 + 위로금 을 임대인이 부담하도록 합의
- 최대한 사과할 것
- 임차인이 미리 부동산에 전화해서 금액 물어보고 합의안 제시, 그러면 임대인도 부동산에 전화해서 금액 물어본다고 한다
4. 묵시적 갱신
- 임차인이 주인에게 통보 후 나가는 경우, 새로운 임차인 구하는 비용은 임대인이 부담
월세 준 이후 관리하는 방법
1. 최대한 임차인의 편의에 맞춘다
- 갱신이 제일 낫다, 또 구해봤자 중개수수료만 나간다.
2. 그러기 위해 집 인테리어에 투자한다
- 적정 인테리어 수준을 갖춘다
- 인테리어 비용은 (막상 공사를 시작하고 뜯어내보면) 생각보다 20%는 더 나올 수 있다. 그리고 지방 인건비는 비싸다. 이 점을 감안하려 매매가에 반영해야 한다
대출받기
1. 주택담보대출은
주택담보대출비용 LTV
총부채상환비율 DTI
을 적용해서 한도 결정 하나, 최대로 받기 힘든 이유가 방공제 때문이다
일명 방빼기 라고 불리는 이것은 혹시 모를 소액임차인 우선변제에 대비해서 LTV 한도보다 적게 대출해준다
이런 경우 수익률 최대로 올리기가 어려워진다
2. 모기지신용보험 MCI
전술한 문제를 리스크를 서울보증보험이 떠맡는 것으로
은행을 보호하는 보험이기 때문에 은행이 먼저 가입할 거냐도 묻고, 은행이 보험료도 낸다
인당 두 건까지 가입 가능하다
3. 한국주택금융공사 모기지신용보증 MCG
월세 전환율이란
전세 보증금을 월세로 돌리려면 얼마를 내야할까
재건축
재건축은 용적률과 일반 분양가 가 중요
1. 용적률 이란, 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율
건물연면적 백평 / 대지면접 오십평 = 용적률 이백프로
여기서 건물연면적은 건물 여러 층으로 지었을 때, 각 층의 바닥면적를 합친 면적 ( 단, 일반 주택지에 건설되는 필로티 구조 제외, 지하도 제외, 지상 주차장도 제외)
용적률은 용도지역 종류에 따라 달라지는데
일반적으로 도시지역 일반 주거지역의 경유
1종, 2종, 3종, 준주거지역 으로 구분 되어 법적 상한선이 200,250,300,500%로 되어있다
2. 평당 분양가 가 중요한 이유는, 재건축시 추가로 발생하는 건축비용을 충당할 수 있기 때문이다
용적률이 낮은 아파트를 재건축할 경우 용적률 상한선까지 끌어올리면서 집주인은 대박을 맞는데, 그만큼의 건축비용도 든다
기본적으로 아파트가격 = 새아파트가격-건축비용 이다
돈 되는 소형 부동산이란, 재건축이 가능한 소형 월세 아파트
어떤 지역에 투자할 것인가
1. 수요가 꾸준하게 증가하는가
인구, 세대수가 늘고 있는지
2. 입주물량은 어떻게 유지되는가
단기적 공급 충격은 피해가야 한다
입주물량(LH, 부동산114 통해서) 해당 지역의 공공부문 민간부문에서 일시적인 입주물량 공급 증가가 예상되면 매수 시기를 미뤄야 한다
어려움 주의!
3. 일자리가 주변에 있는가
도심 근처, 지방은 항공사진 보거나 한국산업단지공단 홈페이지 참조
4. 교통이 편리한가
직접 가보는 게 제일 좋다
5. 중학교 학군이 우수한가